Республика Молдова переживает очевидный кризис на рынке кредитов населению, который отражается на рынке жилья. При этом агенты в области недвижимости проявляют спокойствие и продолжают верить в восходящую динамику рынка.
Однако очевидно, что рынок жилой недвижимости подает признаки нервозности и менее оптимистичен на фоне почти двукратного снижения объема кредитов на недвижимость в последние пять месяцев и четкой тенденции к уменьшению банковских кредитов. И это в условиях, когда цены в строительстве поднялись во втором квартале сразу на 8,5 процента, по сравнению с январем-мартом этого года. Недвижимость дорожает, а желающие построить дом или приобрести квартиру все более ограничены в кредитных ресурсах.
[Можно ожидать нового уменьшения кредитов]
Близящийся взрыв «пузыря цен и высокого спроса на жилую недвижимость» может быть определен ужасающим спадом объема банковских кредитов на недвижимость, вызванным ужесточением монетарной политики Национальным банком Молдовы, сокращением кредитования и высокими ставками по займам.
Если в декабре 2007 года банки выдали кредитов на недвижимость на сумму 118,1 миллионов леев, в феврале 2008 объем кредитов на недвижимость достиг 61,5 миллиона леев, в последующие же месяцы наметилась тенденция к непрерывному снижению кредитов: в марте – 59,8 миллиона леев, в апреле - 52,8 миллиона, в мае – 52,2, в июне – 34,4 миллиона леев.
Банки проявляли крайнюю сдержанность при кредитовании населения в июне, объем кредитов, выданных физическим лицам, сократился в целом на 15,5 процента, а объем кредитов на недвижимость уменьшился сразу на 24,1 процента, потребительские кредиты снизилась на 11,5 процента.
Многие банки серьезно урезали программы кредитования населения в условиях, когда финансовый рынок подает признаки беспокойства, а НБМ решил постепенно повысить на 6 процентных пунктов норму обязательных резервов привлекаемых молдавских леев и неконвертируемой валюты, а также норму обязательных резервов средств, привлекаемых в свободно конвертируемой валюте. Норма обязательных резервов должна увеличиться до 22 процентов период с 21 июля по 5 августа 2008 года, поэтому мы можем ожидать нового снижения объема кредитов, в частности – населению, которые в целом признаются банками займами с более высоким уровнем риска. Свернуты некоторые ипотечные программы, другие программы были значительным образом урезаны, в то время как ставка по кредитам возросла до 18-24 процентов.
[Уменьшение кредитования может привести к стагнации рынка]
Уменьшение объема кредитов на недвижимость может привести к снижению спроса, тогда как только 5 процентов населения может себе позволить построить дом, откладыванию запуска ряда резидентских проектов и, в итоге, к стагнации рынка и даже, вероятно, снижению цен. Постепенно исчезают надежды на инициирование более дешевых линий ипотечного кредитования путем привлечения внешних средств, расширение лизинга недвижимости.
Чтобы удовлетворить спрос всех желающих на улучшение жилищных условий, по словам специалистов, ежегодно в муниципии Кишинэу должно сдаваться в эксплуатацию 25 000 - 30 000 квартир. И достижение подобной отметки будет, вероятно, отложено на будущее.
Продолжится тенденция к снижению сдачи в эксплуатацию жилых домов и квартир. После более чем 20-процентного годового роста в течение пяти лет, в 2007 году и первом квартале нынешнего года зарегистрирован спад в сегменте сданных в эксплуатацию жилых домов. Если в прошлом году произошло 16-процентное снижение, то в январе-марте 2008 года уровень сдачи в эксплуатацию жилых домов уменьшился на 26,3 процента. Нет данных по второму кварталу, однако нет и никаких признаков того, что соответствующий тренд сменит направление. Также мы можем ожидать и уменьшения инвестиций населения в жилую недвижимость, которые, достигнув в 2003 году максимума в 90,6 процента, упали до 65,4 процента в 2007 году.
[Продажи квартир падают, а цены все равно растут]
В 2007 году впервые за пять лет роста общая площадь жилых домов, сданных в эксплуатацию, уменьшился примерно на 100 тысяч кв. метров, с 507,2 тысячи кв. метров до 418,6 тысячи кв. метров, а в первом квартале этого года было сдано в эксплуатацию жилых домов общей площадью 84,7 тысячи кв. м. Уровень продаж квартир также серьезно упал, с 23 009 в 2005 году до 16150 – в 2007-м, свидетельствуют данные Агентства земельных отношений и кадастра.
Соответствующие тенденции, которые могут еще сильнее обостриться в результате снижения кредитования и, таким образом, инвестиций в жилую недвижимость. Вместе с тем, хотя доля населения в строительстве жилой недвижимости снизилась, она все еще остается значительное, поэтому уменьшение источников финансирования может иметь очень отрицательные последствия. А стагнация на рынке недвижимости или, если допустить самый пессимистический сценарий, кризис заставит граждан Республики Молдова, которые работают за рубежом, продолжать инвестировать в недвижимость, поскольку соответствующий сектор будет по-прежнему привлекательным для капиталовложений. За последние годы 30-40 процентов сделок на рынке жилой недвижимости приходилось на долю молдавских граждан, работающих за пределами страны.
Квартиры продолжают дорожать. В первом полугодии цены на недвижимость выросли в среднем на 10-15 процентов, по оценкам экспертов биржи Lara. Представители биржи констатируют, что «не все участники рынка недвижимости могут себе позволить приобретать большие площади в недавно построенных домах и дополнительные расходы на хороший ремонт». В последующие месяцы число граждан, которые не смогут себе позволить приобрести новую квартиру в ближайшее время возрастет.
