Accesarea unui credit imobiliar de la bancă este deseori singurul mijloc de a intra în posesia unei locuințe. Pentru procurarea unui imobil, în Republica Moldova, pot fi accesate două tipuri de credite: creditul imobiliar „Prima Casă” sau creditul imobiliar clasic. Experții economici susțin că programul „Prima Casă” a înviorat piața creditelor, dar și pe cea a construcțiilor. Chiar și așa, în ultimul an, băncile au micșorat termenul de întoarcere a creditelor de la 20-25 de ani, la 7-10 ani pentru „Prima Casă”, fapt care a redus din atractivitatea lor. Motivul micșorării termenului este unul relativ la prima vedere – terminarea resurselor financiare pe termen lung pe care le dețin băncile. Despre creditele imobiliare și cele de consum, dar și efectele economico-sociale ale acestora, reporterul IPN Sabina Rebeja a discutat cu Dumitru Pîntea, cercetător economic la Centrul Analitic Expert-Grup.

Credite imobiliare mai puține până la frauda bancară

Potrivit lui Dumitru Pîntea, până în anul 2016, adică până la frauda bancară și reformele din sectorul bancar, sistemul financiar nu prea era accesibil pentru persoanele fizice, pentru că acesta era controlat de anumite grupuri de interese, care prin sistemul financiar își finanțau primordial activitatea lor sau a grupurilor economice afiliate. Grupurile respective vedeau sistemul financiar ca un mecanism prin care se colectau banii disponibili de la populație și firme, prin depozite și ulterior își finanțau activitatea, nefiind interesate să dea credite persoanelor fizice sau altor companii.

Ulterior, urmare a reformelor care au avut loc, s-au impus anumite limite de concentrare în ceea ce privește creditarea. Băncile nu mai pot înregistra o pondere mare de credite unor ;i aceleași companii sau unor grupuri de companii afiliate între ele. Prin urmare, băncile au fost nevoite să caute și alți clienți. Astfel, începând cu anii 2015-2016, băncile au început mai activ să crediteze persoanele fizice, prin intermediul creditelor imobiliare și al celor de consum. Pe de o parte, persoanele fizice se prezintă a fi cei mai buni clienți, când vine vorba de plată, dar, pe de altă parte, există constrângeri generate de cadrul de reglementare Basel III, care nu permit băncilor să crediteze fără capacități solide în materie de gaj. Astfel, acordarea acestor două tipuri de credite a crescut semnificativ din 2016 încoace, ajungând la o pondere de circa 30% din totalul creditelor bancare.

În această perioadă au apărut și companiile de micro-finanțare care mai mult acordă credite de consum și mai puțin imobiliare. Împrumuturile și creditele de consum au crescut foarte mult din cauza mai multor factori, atât pe partea de cerere, cât și de ofertă. În acest sens, Dumitru Pîntea menționează scăderea nivelului ratelor de dobândă, creșterea venitului disponibil și interesul instituțiilor financiare pentru acest tip de clienți, care, de obicei, sunt mai ordonați și rambursează la timp pentru a evita supra-îndatorarea.

Diferența dintre creditele de consum și cele imobiliare

Creditele de consum și cele imobiliare sunt total diferite, cea mai elocventă caracteristică fiind perioada de maturitate. Un credit de consum se acordă de obicei pe o perioadă de câteva luni și rareori de peste un an sau mai mult, în timp ce creditul imobiliar este activ o perioadă foarte lungă, de până la 20 de ani sau chiar mai mult.

Fără îndoială, spune Dumitru Pîntea, creditele imobiliare au fost accelerate de programul de stat „Prima Casă”. Totuși, susține cercetătorul economic, la lansarea programului nu s-a ținut cont de faptul că băncile nu au foarte multe resurse pe termen lung și depozitele pe care le atrag băncile rareori sunt, de exemplu, de peste 2 ani. Pe când împrumuturile în cadrul „Prima Casă” sunt pentru 20-25 de ani. În alte țări, la lansarea unui astfel de program se creează inițial condiții pentru ca în sistemul financiar să circule resurse cu maturitate lungă, cum ar fi crearea fondurilor private de pensii obligatorii. Astfel de practică a fost aplicată în România, când un program guvernamental de tipul „Prima Casă” a fost creat în aceeași perioadă cu instituirea pilonului II de pensii. În Republica Moldova acest lucru nu s-a făcut, de aceea prin creditele imobiliare băncile au epuizat în scurt timp resursele cu termen de maturitate îndelungat.

Potrivit lui Dumitru Pîntea, băncile sunt obligate să respecte anumiți indicatori prudențiali, cum ar fi lichiditatea pe termen lung și pe termen scurt. Pentru unele bănci, indicatorul lichidității pe termen lung se apropie de limită, respectiv, ele practic nu mai pot da credite pe o perioadă îndelungată de timp, cum ar fi 20 de ani, de exemplu. Drept rezultat, aceste bănci și-au ajustat ofertele la creditele imobiliare la un termen maxim pe 8-10 ani. „Băncile singure au limitat, nu programul. Programul a rămas tot așa. Banca trebuie să respecte cerințele prudențiale, dacă indicatorul lichidității pe termen lung se apropie de limită, aceasta este constrânsă în a acorda credite cu maturitate îndelungată și își ajustează oferta cum crede de cuviință. Scopul primordial al băncii este să respecte limitele prudențiale pentru a nu pune sub risc fondurile deponenților. Băncile și-au ajustat ofertele la realitățile existente la nivel de bancă”, explică Dumitru Pîntea.

Un alt factor care a dus la scăderea termenului de acordare a creditelor pentru „Prima Casă” este incertitudinea foarte mare, mai ales în contextul crizei COVID-19. Băncile practic nu mai finanțează economia reală cu credite investiționale pe 5-6 ani, pentru că majoritatea banilor lungi au mers pentru creditele  „Prima Casă” sau alte credite imobiliare. Ceea ce oferă cel mai des sunt creditele pentru 1-3 ani – timp insuficient pentru întreprinderi. „Ca efect secundar, programul „Prima Casă” a dus la accelerarea creditelor imobiliare clasice, deoarece odată ce o persoană vine la bancă, dar nu se încadrează în condițiile programului „Prima Casă”, i se recomanda să ia credit imobiliar standard. Cu „Prima Casă” statul a mobilizat interesul populației să ia credite. Dar acolo condițiile sunt diferite, lipsa garanției statului, respectiv, deseori, dobânda fiind mai mare etc”, a precizat cercetătorul economic.

„Prima Casă” sau alt tip de credit

Dacă persoana întrunește condițiile pentru „Prima Casă”, atunci acest tip de credit este mai avantajos pentru ee, deoarece dobânda e mai mică și rata lunară e mai mică, susține el.

Un factor care a accelerat creditele imobiliare este reducerea dobânzilor. „Prin 2015 dobânda era foarte mare, 15% de exemplu, ieșea că cumperi un apartament, dar întorci două înapoi și de aceea oamenii alegeau să stea mai mult în chirie. Iar acum ratele lunare la credit sunt comparabile cu chiriile lunare. Cu o rată a dobânzii de 7%, de exemplu, cum e la „Prima Casă”, fie că îți cumperi apartament, fie că stai în chirie, plătești lunar practic la fel. Doar că în primul caz apartamentul îți rămâne ție, în cel de-al doilea – nu. Scăderea ratelor dobânzii a fost o precondiție care a dus la accelerarea creditelor imobiliare, pe lângă „Prima Casă”, spune Dumitru Pîntea.

Acum se înregistrează cele mai mici rate ale dobânzii la creditele imobiliare

În opinia expertului economic, acum, în Moldova sunt cele mai mici rate ale dobânzii înregistrate la credite vreodată, dar trebuie de ținut cont că inflația medie targhetată de BNM e 5%. Respectiv, 7% e o rată relativ mică pentru un nivel eventual al inflației de 5%. „În asemenea caz s-ar putea vorbi de doar 2 puncte procentuale reale de dobândă. De aceea conchidem că nu se poate de vorbit de dobânzi mai mici la creditele imobiliare, pentru moment. Dobânzile s-au micșorat din cauza crizei COVID-19 și intervențiilor BNM, dar e un efect pe termen scurt”, afirmă Dumitru Pîntea.

Un alt efect al creditelor imobiliare este că s-a menținut ritmul construcțiilor și cererea la apartamente din ultimii ani. „Dacă până în 2014-2015 toate apartamentele noi erau cumpărate cu banii în întregime acordați, acum apartamentele noi se cumpără și în credit. Acest lucru a menținut activ sectorul rezidențial și pe linia de plutire foarte multe companii de construcții”, menționează cercetătorul economic la Centrul Analitic Expert-Grup.