Доступ к ипотечному кредиту в банке часто является единственным средством для владения жильем. Для приобретения недвижимости в Молдове можно получить два вида кредитов: ипотечный кредит в рамках программы „Первый дом”, или классический ипотечный кредит. Экономические эксперты утверждают, что программа „Первый дом” оживила рынок кредитов, а также строительный рынок. Тем не менее, за последний год банки уменьшили срок возврата кредитов с 20-25 лет до 7-10 лет для программы „Первый дом”, что уменьшило их привлекательность. Причина снижения срока относительно понятна - исчерпание долгосрочных финансовых ресурсов, которыми владеют банки. Об ипотечных и потребительских кредитах и их экономико-социальных последствиях обсудила корреспондент IPN Сабина Ребежа с экономическим экспертом Аналитического центра Expert-Grup Думитру Пынтя.
Меньше ипотечных кредитов до банковского мошенничества
По словам Думитру Пынтя, до 2016 года, то есть до банковского мошенничества и реформ в банковском секторе, финансовая система была недоступна физическим лицам, потому что она контролировалась определенными группами интересов, которые через финансовую систему в основном финансировали свою деятельность или аффилированные экономические группы. Эти группы рассматривали финансовую систему как механизм, посредством которого собирались доступные от населения и фирм деньги через депозиты и впоследствии финансировали свою деятельность, не заботясь о кредитовании физических лиц или других компаний.
Впоследствии, в результате проведенных реформ, были введены определенные ограничения в отношении концентрации кредитования. Банки больше не могли кредитовать одни и те же компании или группы компаний, связанных друг с другом. Поэтому банки были вынуждены искать и других клиентов. Таким образом, с 2015-2016 годов банки стали более активно кредитовать физических лиц посредством ипотечных и потребительских кредитов. С одной стороны, люди проявляют себя как лучшие клиенты, когда дело доходит до оплаты, но, с другой стороны, существуют ограничения, продиктованные нормативной базой Basel III, которые не позволяют банкам кредитовать без твердых залоговых возможностей. Таким образом, предоставление этих двух видов кредитов значительно возросло с 2016 года и составило около 30% от общего объема банковских кредитов.
В этот период также появились микрофинансовые компании, которые предоставляют больше потребительских кредитов, чем ипотечных. Потребительские кредиты выросли значительно благодаря нескольким факторам, в том числе из-за спроса и предложения. В связи с этим, Думитру Пынтя отмечает снижение уровня процентных ставок, рост располагаемого дохода и интерес финансовых учреждений к этому типу клиентов, которые обычно более дисциплинированные и погашают кредиты вовремя, чтобы избежать чрезмерной задолженности.
Разница между потребительскими и ипотечными кредитами
Потребительские и ипотечные кредиты совершенно разные, и особенно это касается срока погашения. Потребительский кредит обычно предоставляется на несколько месяцев и редко превышает год или более, в то время как ипотечный кредит активен в течение очень длительного периода, до 20 лет или даже дольше.
Несомненно, говорит Думитру Пынтя, ипотечные кредиты ускорились благодаря государственной программе „Первый дом”. Однако, по мнению экономического эксперта, при запуске программы не учитывалось, что у банков не так много долгосрочных ресурсов, а вклады, которых банки привлекают, редко превышают 2 года. А кредиты в рамках программы „Первый дом” рассчитаны на 20-25 лет. В других странах при запуске такой программы изначально создаются условия для того, чтобы в финансовой системе циркулировали долгосрочные ресурсы, такие как создание обязательных частных пенсионных фондов. Такая практика была применена в Румынии, когда правительственная программа типа „Первый дом” была создана в тот же период, что и создание второго пенсионного фонда. В Республике Молдова этого не было сделано, поэтому из-за ипотечных кредитов банки быстро исчерпали долгосрочно ресурсы.
По словам Думитру Пынтя, банки обязаны соблюдать определенные пруденциальные показатели, такие как долгосрочная и краткосрочная ликвидность. Для некоторых банков показатель долгосрочной ликвидности приближается к пределу, соответственно, они практически не могут выдавать долгосрочные кредиты, например, на 20 лет. В результате, эти банки скорректировали свои предложения по ипотечным кредитам на 8-10 лет. „Банки сами ограничили, а не программа. Программа осталась прежней. Банк должен соответствовать пруденциальным требованиям, если показатель долгосрочной ликвидности приближается к пределу, он вынужден предоставлять кредиты с долгосрочным погашением, и корректирует свое предложение по своему усмотрению. Основная цель банка - соблюдать пруденциальные ограничения, чтобы не подвергать риску средства вкладчиков. Банки адаптировали свои предложения к существующим реалиям на уровне банка”, - отметил Думитру Пынтя.
Еще одним фактором, который привел к сокращению срока предоставления кредитов для программы „Первый дом”, является очень высокая неопределенность, особенно в условиях кризиса COVID-19. Банки практически не финансируют реальную экономику инвестиционными кредитами на 5-6 лет, потому что большая часть длинных денег пошла на кредитование программы „Первый дом” или на другие ипотечные кредиты. То, что они предлагают чаще всего - это кредиты на 1-3 года, что является недостаточным сроком для предприятий. „В качестве побочного эффекта, программа „Первый дом” привела к ускорению классического ипотечного кредитования, поскольку если человек придя в банк не вписывается в условия программы „Первый дом”, ему предлагается стандартный ипотечный кредит. С программой „Первый дом” государство привлекло интерес населения к кредитам. Но там условия разные, отсутствует государственная гарантия, соответственно, зачастую, процентная ставка выше и т.д.”, - уточнил экономический эксперт.
„Первый дом” или другой вид кредита
Если человек отвечает условиям программы „Первый дом”, то этот вид кредита более выгоден для него, так как процент ниже и ежемесячная ставка ниже, утверждает эксперт.
Одним из факторов, который ускорил ипотечные кредиты, является снижение процентных ставок. „В 2015 году проценты были очень высокими, например15%, выходило, что человек покупал квартиру, но возвращал две, и именно поэтому люди решали брать жилье в аренду. А теперь ежемесячные кредитные ставки сопоставимы с ежемесячной арендной платой. С процентной ставкой в 7%, например, как в рамках программы „Первый дом”, покупаете ли вы квартиру или берете в аренду, платите ежемесячно практически одинаково. Только в первом случае квартира останется вам, а во втором - нет. Снижение процентных ставок стало предварительным условием, которое привело к ускорению ипотечных кредитов для программы „Первый дом”, - отметил Думитру Пынтя.
На данный момент регистрируются самые низкие процентные ставки на ипотечные кредиты
По мнению экономического эксперта, сейчас в Молдове самые низкие процентные ставки на кредиты, но следует иметь в виду, что средняя инфляция, прогнозированная НБМ, составляет 5%. Соответственно, 7% - относительно низкий показатель для возможного уровня инфляции в 5%. „В таком случае можно говорить только о 2-х реальных процентных пунктах по процентным ставкам. Поэтому мы заключаем, что нельзя говорить о более низких процентных ставках по ипотечным кредитам на данный момент. Процентные ставки снизились из-за кризиса COVID-19 и интервенций НБМ, но это краткосрочный эффект”, - утверждает Думитру Пынтя.
Еще одним эффектом ипотечных кредитов является то, что сохранились темпы строительства и спрос на квартиры в последние годы. „Если до 2014-2015 годов все новые квартиры были куплены только за наличные деньги, то сейчас новые квартиры покупаются и в кредит. Это активно поддерживало жилой сектор и очень много строительных компаний”,- отметил экономический эксперт Аналитического центра Expert-Grup.
