Buna ziua, Stimați reprezentanți mass-media și onorată audiență!

În primul rînd vreau să mulțumesc celor care ne privesc și celor care au dat curs invitației formulate de compania SRL „Central House” la conferința de presă ce are ca ți subiect „Scandalul cu privire la imobilele din jurul Autogării Centrale”.

În cadrul acestei conferințe Voi ofer detalii despre modul în care, începînd cu 01 august 2018, se prejudiciază interesele patrimoniale ale companiei SRL „Central House”, cea care este proprietar legal al bunurilor imobile din jurul Autogării Centrale și despre cum această companie a ajuns să fie declarată insolvabilă, chiar dacă pentru chiria bunurilor imobile se achită lunar mai mult de 100 000 euro.

Compania SRL Central House are în calitate de asociați persoana juridică SRL „Ubicuit Grup” (70 %), persoana fizică Perciun Vitalie (20 %) și alte 3 persoane fizice străine. Funcția de administrator statutar a fost exercitată de către dl. Perciun Vitalie.

Astfel, cet. Perciun Vitalie, exercitînd funcția de administrator al SRL Central House, s-a adresat cu cererea introductivă privind intentarea procesului de insolvabilitate față de întreprinderea administrată, invocînd incapacitatea de plată a acesteia. Printre creditorii SRL Central House s-au indicat compania SRL Central Grup, administrată de același Perciun Vitalie dar și persoana fizică Perciun Vitalie.

La cererea introductivă a SRL Central House s-a alăturat creditorul SRL Central Grup, invocînd că deține drept de creanță.

Prin hotărârea Judecătoriei Chișinău sediul Central din 10 iunie 2020 a fost admisă cererea introductivă a SRL Central House și cererea de alăturare a SRL Central Group și s-a intentat  procesul de insolvabilitate față debitorul SRL Central House ca urmare a constatării incapacității de plată a acestuia. Detalii aici: https://jc.instante.justice.md/ro/pigd_integration/pdf/ec2abbb5-3918-4d3f-aef1-a0526feba971.

Potrivit prevederilor art. 34 alin. (6) din Legea insolvabilității 149/2012, prin hotărârea de intentare a procedurii de insolvabilitate din 10 iunie 2020, instanţa de insolvabilitate a împuternicit administratorul insolvabilităţii să preia în posesiune şi administrare, inclusiv prin executare silită, bunurile ce aparţin masei debitoare a SRL Central House.

Conform prevederilor art. 2 din Legea insolvabilității 149/2012, prin masa debitoare se înțelege bunuri aflate în proprietatea debitorului la data intentării procesului de insolvabilitate, dobîndite sau recuperate pe parcursul acestuia, cu excepţia bunurilor care, potrivit legii, nu sînt pasibile de executare silită.

Prin încheierea Judecătoriei Chișinău din 09 decembrie 2020 s-a desemnat în calitate de locțiitor al administratorului insolvabilității SRL „Central House”, Crețu Adriana – administratorul autorizat Veaceslav Timotin, deținătorul autorizației nr. 4 din 12 ianuarie 2015, pe perioada în care Crețu Adriana nu își poate exercita atribuțiile de administrator al insolvabilității SRL „Central House”. Detalii aici: https://jc.instante.justice.md/ro/pigd_integration/pdf/c0e7dc90-bf11-40a5-bd2a-1f0fcbea8bc3.

Analizînd actele juridice și contabile ale debitorului, administratorul insolvabilității a constatat că debitorul SRL Central House deține în proprietate bunurile imobile cu numerele cadastrale: 0100206.340.01; 0100206.341.01; 0100206.343.01; 0100206.344.01; 0100206.345.01; 0100206.346.01; 0100206.380.01; 0100206381.01; 0100206.382.01; 0100206.383.01; 0100206.384.01; 0100206.385.01; 0100206.386.01; amplasate pe adresa mun. Chișinău, str. M. Varlaam, 58, cu suprafața totală de 2701,8 m.p.

Însă s-a mai stabilit că la 01 august 2018 SRL „Central House”, fiind administrată de dl. Perciun Vitalie, a încheiat cu SRL „Central Group”, o întreprindere afiliată și administrată de același Perciun Vitalie, un contract de locațiune.

Detalii aici: https://www.infodebit.md/?info_biz=1&idnp=1017600050974.

În baza contractului de locațiune, toate bunurile SRL Central House au fost transmise în locațiune pe o perioadă de 29 de ani către SRL Central Group. După cum am menționat acest contract este semnat de partea ambelor părți de Perciun Vitalie, în calitate de administrator statutar.

Conform pct. 3.1 al contractului de locațiune, pentru folosirea spațiului închiriat, locatarul SRL „Central Group” s-a obligat la achitarea chiriei în mărime de 10 euro/lună pentru perioada 1 august 2018 — 31 decembrie 2018, 5 euro/lună pentru perioada 1 ianuarie 2019 - 31 iulie 2019, 3 euro/luna pentru perioada 1 august 2019- 1 august 2047, inclusiv TVA, pentru 1 m.p., din suprafața comercială deținută în locațiune. Totodată, în pct. 3.4 al contractului de locațiune este stabilit faptul că locatarul efectuează plata chiriei și serviciilor comunale o dată la 6 luni.

În continuare SRL Central Group oferă bunurile imobile ale SRL Central House în sublocațiune la cca. 60-70 de chiriași la un preț ce oscilează între 40-50 euro pentru un m.p, la care se mai adună serviciile comunale și serviciile de pază.

Adică, SRL Central House primește drept preț pentru locațiune a 2701,8 m.p. suma de cca. 8 000 euro/lunar de la SRL Central Group pe cînd SRL Central Grup primește de la chiriași cel puțin 100 000 euro/lunar.

Astfel, interesele patrimoniale ale SRL Central House dar și creditorilor acesteia sunt grav afectate și încălcate de acest contract.

Pe de altă parte, față de debitorul SRL Central House au fost înaintate creanțe în valoare de zeci de milioane de lei, printre care ÎS Gările și Stațiile Auto – cca. 15 mln lei; SRL Gările Auto Moderne – cca. 9.5 mln lei și Perciun Vitalie- cca. 12 mln lei și SRL Central Group – cca. 4.5 mln lei.

Respectiv, după intentarea procesului de insolvabilitate față de debitorul SRL „Central House”, contractul de locațiune din 01 august 2018 nu mai poate fi executat de către debitor, avînd în vedere specificul procesului de insolvabilitate dar și clauzele contractului de locațiune, în special cele cu referire la prețul locațiunii.

Rezpectiv, avînd în vedere faptul că contractul de locațiune precizat este unul cu executare succesivă, în urma analizei juridice și economice, s-a constatat lipsa profitabilității menținerii executării în continuare a contractului de locațiune precizat pentru locator, sens în care nivelul chiriei stabilit în contract este cu mult inferior prețurilor pieței iar Legea insolvabilității 149/2012 prezumă neprofitabile și frauduloase asemenea contracte.

Este esențial de învederat că pe perioada locațiunii debitorului SRL Central House i sa creat un prejudiciu de cel puțin 2,5 mln de euro, or aceste mijloace financiare au fost încasate în contul SRL Central Group.

În acest context, la data de 04 ianuarie 2021 compania SRL Central Group a fost notificată de către administratorul inslvabilității SRL Central House despre rezoluțiunea contractului de locațiune, încetarea relațiilor de locațiune și obligația predării bunurilor către administratorul insolvabilității, așa cum este prescris în hotărîrea judecătorească din 10 iunie 2020.

Deasemenea și chiriașii care iau în sublocațiune bunurile imobile au fost notificați despre necesitatea reperfectării contractelor de locațiune, în sensul încheierii acestora cu compania SRL Central House, proprietarul legal al bunurilor imobile dar și despre riscul demarării procedurilor de evacuare forțată în caz de neexecutare a cerințelor administratorului insolvabilității.

Urmează a ține cont că conform art. 68 (8) din Legea insolvabilității 149/2012, cerinţele administratorului/lichidatorului înaintate în exercitarea atribuţiilor sînt obligatorii pentru toate autorităţile publice, persoanele juridice, persoanele cu funcţie de răspundere şi persoanele fizice.

Este adevărat și confirmăm că anterior administratorul insolvabilități s-a adresat și în instanța de insolvabilitate cu o cerere de evacuare forțată a locatarului și soblocatarilor, cererea fiind respinsă de către instanța de judecată. Însă atrag atenția că în motivarea încheierii, instanța, printre altele a menționat următoarele: „actele emise de administrator/lichidator în scopul executării hotărârii de intentare a procesului de insolvabilitate şi/sau încheierii judecătoreşti privind preluarea bunurilor ce aparţin masei debitoare se asimilează actelor emise de executorul judecătoresc. Astfel, analizând cadrul legal care reglementează împuternicirile legale ale administratorului insolvabilității, judecătorul conchide că acesta dispune de suficiente pârghii pentru a intra în posesia și administrarea bunurilor incluse în masa debitoare, inclusiv prin evacuarea persoanelor care dețin sub orice formă bunurile debitorului. Or, în hotărârea privind constatarea și intentarea procesului de insolvabilitate față de debitorul SRL” Central House”, instanța de insolvabilitate expres a împuternicit administratorul insolvabilităţii de a prelua în posesie şi administrare, inclusiv prin executare silită, bunurile care fac parte din masa debitoare a SRL ”Central House” (f.d. 217, vol. I).”

Încheierea poate fi accesată aici https://jc.instante.justice.md/ro/pigd_integration/pdf/d73f6beb-b6a0-4637-a223-af7b5585416d.

Or, conform art. 68 (2) din Legea insolvabilității 149/2012, în procedura de insolvabilitate, procedura falimentului sau procedura de restructurare, acţiunile administratorului sînt orientate spre păstrarea, majorarea şi valorificarea cît mai eficientă a masei debitoare prin toate mijloacele legale disponibile, pentru executarea cît mai deplină a creanţelor creditorilor.

Deasemenea potrivit prevederilor art. 75 (2) din Legea insolvabilității 149/2012, administratorul insolvabilității/lichidatorul poate interzice în scris persoanelor care închiriază, iau cu împrumut, păstrează sau folosesc în orice alt mod bunurile debitorului să efectueze operaţiuni cu aceste bunuri.

Potrivit prevederilor art. 107 din Legea insolvabilității 149/2012, (1) după intentarea procedurii de insolvabilitate administratorulinsolvenței vor lua neîntârziat în primire şi administrare toate bunurile care aparţin masei debitoare. (2) Administratorul insolvabilității în baza hotărârii de intentare a procedurii de insolvabilitate şi/sau a încheierii instanţei de insolvabilitate, impune, prin executare silită, predarea bunurilor aparţinând masei debitoare care se găsesc la debitor sau la terţi, cu evacuarea forţată a persoanelor care le deţin în posesie sub orice formă. În baza actului judecătoresc, administratorul/lichidatorul va dispune prin ordin intrarea, reţinerea, ridicarea, eliberarea, evacuarea, instalarea, sigilarea şi sechestrarea bunurilor incluse în masa debitoare. (3) Actele emise de administrator/lichidator în scopul executării hotărârii de intentare a procesului de insolvabilitate şi/sau încheierii judecătoreşti privind preluarea bunurilor ce aparţin masei debitoare se asimilează actelor emise de executorul judecătoresc.

Astfel, cerințele administratorului insolvabilității privind predarea bunurilor din masa debitoare a SRL Central House sunt legale și întemeiate precum și pasibile de executare silită în caz dacă se va refuza executarea benevolă.

Respectiv, după acum atestă atît hotărîrea Judecătoriei Chișinău sediul Central din 10 iunie 2020 cît și normele Legii insolvabilității 149/2012, odată cu intentarea procesului de insolvabilitate, administratorul insolvabilității este împuternicit să preia în posesie bunurile ce fac parte din masa debitoare a societății debitoare, iar la caz aceste bunuri sunt obiect al contractului de locațiune din 01 august 2018, care nu mai poate fi executat de către debitor atît din punct de vedere legislativ cît și economic. Respectiv, bunurile imobile urmează a fi predate, de către locatorul SRL „Central Group” cît și de alte persoane fizice și juridice care le folosesc, în posesie și administrare administratorului insolvabilității SRL „Central House”.

Complementar, remarc asupra prevederilor pct. 4.4 din contractul de locațiune, încheiat între SRL „Central House” și SRL „Central Group” la 01 august 2018, care indică că locatarul se obligă să elibereze încăpările închiriate timp de 10 zile din momentul încetării contractului, iar în cazul rezilierii anticipate neîntemeiate la inițiativa locatarului, în termen de 10 zile. Astfel, contractul de locațiune prevede rezilierea anticipată a contractului de locațiune la inițiativa locatarului SRL „Central House” dar și obligația locatorului SRL Central Group de a eelibera bunurile închiriate timp de 10 zile.

În această ordine de idei, Vă informez că la data de 29.12.2020 locataruluiu SRL „Central Group” i-a fost comunicată declarația de reziliere/rezoluțiune anticipată a contractului de locațiune nr. 04/08 din 01 august 2018 și i s-a acordat un termen de 10 zile pentru eliberarea încăperilor închiriate și sublocaționate. Ultimul însă refuză executarea cerințelor administratorului insolvabilității, motivînd prin faptul că contractul de locațiune este legal și este încheiat pe un termen de 29 de ani.

În continuare urmează să fie reperfectate contractele de locațiune cu chiriașii și întreprinse acțiuni de evacuare forțată față de acele persoane care vor refuza reperfectarea contractelor cu proprietarul bunurilor.

Un alt aspect la care vreau să atrag atenție se referă la tentativele SRL Central Group de a obține emiterea unei încheierii judecătorești ilegale cu privire la confirmarea unei încheieri arbitrale și eliberarea titlului executoriu în acest sens pentru a suspenda efectul juridic al acțiunilor administratorului insolvabilității.

Astfel, am constatat că la 04.01.2021 SRL Central Group s-a adresat Curții de Arbitraj de pe lîngă AO Soluții Moderne cu o cererea prin care a contestat notificarea de rezoluțiune și ordinul privind masa debitoare emise de administratorul insolvabilității SRL Central House, solicitînd nulitatea acestora. Reclamanta SRL Central Group a solicitat să fie amînată achitarea taxelor arbitrale pînă la examinare în fond a cauzei.

Coincidență sau nu, avocatul companiei SRL Central Group, Ion Dorogoi, se numără și el printre arbitrii Curții Internaționale de Arbitraj de pe lîngă AO Soluții Moderne( https://www.arbitraj.info/view-document/279b5e3c728d7da400f42ff03e59ba78-4-448.pdf ).

Prin încheierea arbitrală din 04.01.2021, adică emisă chiar în ziua depunerii cererii arbitrale,  arbitrul Cozlitin Mihail a dispus de a admite spre examinare cererea arbitrală înaintată de SRL Central Group împotriva pîrîtului SRL Central House prin care se solicită declararea nulității notificării din 28.12.2020 și a ordinului nr. 1-01/2021, emise de administratorul insolvabilității SRL Central House, Veaceslav Timotin, constatarea valabilității contractului de locațiune din 01.08.2018, dispunerea înregistrării contractului de locațiune din 01.08.2018 în registrul de stat al bunurilor imobile.

Totodată, prin aceeași încheiere, arbitrul Cozlitin Mihail a dispus aplicarea măsurilor de asigurare, și anume a suspendat executarea notificării din 28.12.2020 și a ordinului nr. 1-01/2021, emise de administratorul insolvabilității SRL Central House, Veaceslav Timotin, pînă la exmainarea cauzei în fond. S-a interzis administratorul insolvabilității Veaceslav Timotin de a prelua de la SRL Central Grup bunurile imobile ce aparțin SRL Central House în proces de insolvabilitat, cu suspendarea procedurii de evacuare a bunurilor și persoanelor, pînă la examinarea cauzei în fond.

Încheierea emis de arbitrul Cozlitin Mihail este fara dubii un ilegală, or aceasta contravine în mod direct hotărîrii irevocabile a Judecătoriei Chișinău sediul Central din 10 iunue 2020 prin care administratorul insolvabilității SRL Central House a fost împuternicit să preia în posesiune şi administrare, inclusiv prin executare silită, bunurile ce aparţin masei debitoare a SRL Central House.

Deasemenea, încheierea arbitrală este contrară și prevederilor art. 5 (2) din Legea insolvabilității 149/2012, care prevede că Instanţa de insolvabilitate dispune de competenţă exclusivă la judecarea, în cadrul procesului de insolvabilitate, a litigiilor ce ţin de masa debitoare.

Cu toate acestea, conform regulilor de procedură arbitrală a Curții Internaționale de Arbitral de pe lîngă AO Solutii Moderne, executarea forțată a măsurii asiguratorie dispusă prin încheierea arbitrală trebuie încuviințată de către instanța de judecată și eliberat titlul executoriu. Însă, conform art. 123 (5) din Regulile de procedură arbitrală, instanța de juecată refuză executarea măsurii de asigurare aplicate de Curtea Internațională de Arbitraj dacă aceasta este incompatibilă cu o măsură solicitată sau aplicată anterior de instanța de judecată, or prin hotărîrea Judecătoriei Chișinău din 10 iunie 2020 instanța de insolvabilitate a obligat adminsitratorul insolvailității să să preia în posesiune şi administrare, inclusiv prin executare silită, bunurile ce aparţin masei debitoare a SRL Central House.

Astfel, pînă la moment au existat 2 tentative ale SRL Central Group de a obține încuviințare executprii măsurii de asigurare aplicate de Curtea de Arbitraj, însă cererile au fost restituite.  Totodată, la data de 14.01.2021 SRL Central House a depus cererea pentru a treia oară (https://jc.instante.justice.md/ro/pending-dossiers?dossier_name=central%20group&dossier_type=Any&apply_filter=1)

Aici, intervin respectuos cu o solicitare către întreg corpul judecătoresc de a examina cu maximă diligență și responsabilitate cererea adresată de SRL Central Group, or admiterea unei asemenea cereri și încuviințarea executării măsurilor de asigurare aplicate de Curtea de Arbitraj ar însemna încălcarea prevederilor Legii insolvabilității 149/2012 precum și a hotărîrii Judecătorești irevocabile din 10 iunie 2010.

Așadar, acțiunile administratorului insolvabilității SRL Central House sunt orientate exlusiv spre preluarea, păstrarea, administrarea și valorificarea masei debitoare pentru asigurarea executării cît mai eficiente a creanțelor creditorilor debitorului SRL Central House. Iar careva semne de ilegalitate în acțiunile administratorului insolvabilității nu se regăsesc.

În consecință, anume acțiunile SRL Central Group urmează a fi calificate ca ilegale și infracționale, or această companie beneficiază de venituri colosale de pe seama pierderilor suportate de debitorul SRL Central House, care a ajuns în insolvență doar ca urmare a acțiunilor lui Vitalie Perciun.

Pentru detali și întrebări, nu ezitați să ne contactați suplimentar!

Avocat Andrei IOSIP
Tel. 069709801
Email: office.iosip@gmail.com

_______

DISCLAIMER: Autorii comunicatelor – nu agenția de presă IPN – poartă responsabilitate exclusivă pentru corectitudinea și esența conținutului comunicatului, prezentat spre publicare și/sau distribuire.