Рынок недвижимости: цены растут, продажи падают. Кооментарий Info-Prim Neo

По прошествии последних двух лет, когда клиенты довольствовались в большей степени осмотром квартир, а не их покупкой, сделки с недвижимостью стали „размораживаться”. В этом году большое количество сделок на рынке недвижимости привело к удорожанию старых квартир почти на 10-15%, особенно в феврале-марте и в целом цены начинают расти после довольно вялых движений в 2007 году, отмечают некоторые агенты по недвижимости и менеджеры, в то время как другие говорят о стагнации. В первом квартале на рынке недвижимости ощущается относительное оживление и цены выросли на 15%”, сообщил Петру Олейник, директор Компании недвижимости „Nika-Imobil”. И „Lara”, - одна из крупнейших бирж недвижимости в Кишинэу объявляет о росте цен в феврале почти на 1000 евро за квартиру. 2008 год начался ростом цен на рынке старых квартир и эта тенденция сохранится, считают агенты по недвижимости. Леонид Череску, генеральный директор АО „Monolit”, полагает, однако, что „ рынок недвижимости достиг стадии насыщения”. Те, у кого была финансовая возможность приобрести жилье, уже приобрели его, а те, у кого такой возможности не было ждут пока эти деньги заработают, или же понизятся цены. Эксперты по недвижимости затрудняются ответить, когда речь заходит о факторах, которые способствовали росту цен в первом квартале. „Трудно объяснить этот рост в период, когда, кажется сезон продаж еще далеко. Возможно, обеспокоенные падением доллара люди пытаются вкладывать в недвижимость и таким образом спасти свои деньги, а возможно дело в том, что в начале года военные начали получать сертификаты на приобретение недвижимости, вследствие чего на рынке одновременно появилось большое количество реальных покупателей”, предполагает Петру Олейник. Цены на новые квартиры растут так же, как и на новые квартиры. [Продажи падают] Вопреки оптимизму агентов по недвижимости и менеджеров строительных компаний статистики говорят об обратном. Министерство экономики и торговли недавно обнародовало данные о развитии экономики, согласно которым в 2007 году показатели по сдаче в эксплуатацию жилых домов снизились на 9,9%. Хотя прошлый год может быть исключением, на сегменте продаж, по всей видимости, уже вырисовывается тенденция, по меньшей мере, действительная на последние три года. По данным Национального бюро статистики, число продавцов квартир в муниципии Кишинэу в 2007 году было самым низким за последние пять лет, - соответственно 9023. Сохранилась тенденция 2006 года, когда спрос был ниже предложения, а продажи жилья снизились на 38% на фоне общего уменьшения количества сделок с квартирами. И в целом по Республике Молдова ситуация такая же. В прошлом году Агентством по земельным отношениям и кадастру зарегистрировано 17 998 сделок купли-продажи, по сравнению с 19 091 – в 2006 году. [Что движет рост цен?] Все более высокие цены по новым предложениям объясняются строителями и агентами по продажам, в частности: - подорожанием строительных материалов; - подорожанием рабочей силы; - подорожанием участков и в самое последнее время, запретом на сдачу в эксплуатацию незавершенных зданий и введением налога на добавленную стоимость в размере 20% на строительные работы; - переходом во второй половине прошлого года на расчеты в евро. За последние пять лет цены производителей монтажно-строительных работ были выше уровня инфляции, а в некоторые годы даже в два раза. Земельные участки под строительство подорожали за последние пять лет в 10 раз, в два раза быстрее, чем стоимость квартир. Сотка земли в административной зоне города, особенно в историческом центре, в престижных районах достигает 30-40 тысяч евро. И прогнозы на 2008 год далеки от обнадеживающих. Номинальная заработная плата агентов в области строительства выросла в среднем в 3,5 раза после 2002 года. На самом деле, зарплата гораздо выше. [Новое давление на цены] Ряд факторов окажут новое давление на цены новых квартир в 2008 году. Решением бывшего Агентства строительства и развития территории запрещена приемка некачественных работ и незавершенных зданий, в основном жилых домов по причине увеличения числа жалоб заказчиков на качество работ. “В результате себестоимость строительства вырастет”, считают агенты по недвижимости и менеджеры строительных компаний, хотя, по словам некоторых, работы могут подорожать на 10%, а по мнению других – на 15%. Ранее около 90% домов сдавались незавершенными, и отделочные работы должны были производить сами жильцы. Данный запрет станет и причиной затягивания сдачи жилья в эксплуатацию. С 1 января 2008 года была отменена нулевая ставка НДС на строительные работы. “Ясно, что после введения НДС цены на строительные работы сразу же вырастут на 20%,”, сказал Владимир Болдович, бывший генеральный директор бывшего Агентства строительства и развития территории. А Биржа „Lara” предполагает, что в результате применения НДС, себестоимость квартир вырастет, по меньшей мере, на 10 – 12%. [Прогнозы: оптимистичные для продавцов, пессимистичные для покупателей] Рынок будет расти, утверждают агенты по недвижимости, некоторые, однако, предсказывают цену до 914 евро за квадратный метр на конец 2008 года, в то время, как другие прогнозируют большую цену - примерно 1000 евро. „Цены вырастут на 20-30%, как на старые квартиры, так и на новые”, считают некоторые эксперты. Другие полагают, что повышения не составят более 10 процентов. Спрос сохранится и превысит предложение. Марианн Супостат, директор строительной компании Glorinal ожидает, что в 2008 году объем сделок вырастет почти на 30% по сравнению с 2007 годом. „В прошлом году недвижимость подорожала, как мы и предполагали почти на 20%. В этом году, думаю, цены достигнут того же уровня”, добавил он. Говоря о ценах, Петру Олейник отметил, что „люди не покупают метры, а квартиры, поэтому, когда говорят, что квадратный метр в новом доме стоит 600 евро, а квартира 70 тысяч, то человек отказывается от намерения купить новую квартиру и платить 30-40 тысяч евро за старую. Он не смотрит на то, что цена на старые квартиры выше – 800 евро. Большие квартиры в новых домах перенаправили многих на вторичный рынок”. Рынок недвижимости Республики Молдова продолжает оставаться еще осень привлекательным и ненасыщенным, и следовательно конкуренция будет расти.