Первые признаки того, что цены на жилье могут двигаться и вниз. Экономический комментарий Info-Prim Neo

Цены на жилье в Кишинэу впервые за несколько лет роста понизились в мае, однако в последующие два месяца продавцы быстро отвоевали "утерянные позиции", и уже в августе агентство недвижимости Lara сообщила, что цена квадратного метра составила 912 евро. Не слишком далека от этой цифры была и цена, объявленная Nika-Imobil - 880 евро за квадратный метр. Агентства недвижимости заявили, что "цены приблизились к психологическому порогу в 1000 евро за квадратный метр после 13-17-процентного роста, в зависимости от класса и размещения недвижимости”. В последующие месяцы, однако, стоимость жилья пошла вниз. От средней цены в 912 евро в июле до 871 в августе и 867 евро в сентябре, констатирует биржа Lara. Это первые признаки того, что цена на недвижимость может двигаться и вниз, на фоне сравнительно невысокого уровня продаж и трудностей, с которыми сталкиваются торговцы, вызванными спадом аппетита на приобретения у спекулятивных инвесторов и граждан, работающих за рубежом, а также затрудненного доступа к кредитам у конечных пользователей. Ситуация годичной давности, когда спрос упал ниже уровня предложения, похоже, повторяется. Строительные компании уже с большим трудом продают новые квартиры. Они вынуждены искать клиентов более продолжительное время. И цены на первичном рынке могут опуститься ниже среднего уровня в 750 евро, на котором находятся в настоящее время. Даже некоторые менеджеры компаний, не говоря об экспертах, которые по определению более пессимистичны, как видно, ожидают 10-15-процентного падения цен. Насколько реальны эти прогнозы? Достаточно реальны, если вспомнить о финансовом кризисе 1998 года. Годом ранее того кризиса, накануне региональных финансовых колебаний цены на жилую недвижимость приближались к 300 долларам за квадратный метр. Кризис обрушил рынок недвижимости, в 2000 году цены упали до 150 долларов. Между тем в конце девяностых годов складывалась иная ситуация. Цены на участки и недвижимость не надувались как мыльный пузырь, а "росли" примерно из ничего. Цены в Кишинэу были далеки от тех, что формировались европейским капиталом. Сегодня у нас цены, которые не отражают ни текущей действительности, ни уровня зарплат. "Цены на землю раздуты до невозможности, они значительно повышают стоимость строительства", - заявляют многие менеджеры компаний, которых опросил „Business Expert”. "Хоть убейте, не поверю, что квартира в Кишинэу может стоить столько же, как жилье в Париже", - говорит эксперт. Второй ему вторит: "Не думаю, что рост цен на недвижимость в последние годы был здоровым, чем-либо аргументированным. Эти цены не отражают реального положения вещей, цена на недвижимость не соответствует покупательской способности". "Цены выросли настолько, что квартиры уже не по карману даже молдавским гражданам, работающим за рубежом", - констатируют авторы Руководства по недвижимости-2008. "Нежилая недвижимость могла бы подешеветь вследствие падения в последнее время спроса на рынке примерно на 70 процентов. Но это касается снижения завышенных, а не реальных расценок", - говорят представители агентств недвижимости. Показательным кажется наблюдение, что фундамент более половины из 200 строящихся сейчас объектов был заложен в 2005 году, а в эксплуатацию их намечалось сдать в 2007-м. Имеются объекты, строительство которых запаздывает даже на 24 месяца, в том числе из-за того, что квартиры не продаются. И еще один факт, констатированный в Руководстве по недвижимости-2008. Если в 2006 году был заложен фундамент 50 жилых комплексов, на 2008-2010 годы намечена реализация всего 20 строительных проектов. Это очередной знак того, что ситуация на рынке развивается не так, как она развивалась, хотя, на словах, строительные компании выглядят оптимистами, а некоторые даже объявляют об амбициозных проектах, в том числе о строительстве закрытых комплексов элитной недвижимости. Темпы продаж будут, вероятно, падать по мере углубления кризиса и роста после успокоения на европейских финансовых рынках, что ведет к неуверенности покупателей, а также повышению расходов и трудностям при получении банковских кредитов. Участники недавнего заседания "круглого стола", в том числе специалисты, занятые в соответствующей сфере, не исключили, что на рынке наблюдается стагнация и цены упадут на 10 процентов. "Для большего падения предпосылок нет", - полагают они. Каковы аргументы? В наш рынок недвижимости не поступает широких иностранных инвестиций. Молдавские граждане отправляют домой все больше денег. И, очевидно, подобные констатации справедливы: и денежные поступления растут, и иностранные инвестиции невелики. Похоже, однако, что риск идет не отсюда. Финансовый рынок упал, поскольку был раздут. В этой подобной "надувной" ситуации находится и наша недвижимость. Имей население сотни миллионов евро, о которых говорится, незначительное снижение цен на недвижимость и ухудшение условий жизни в результате повышения цен на продовольственную продукцию и все более жестких последствий финансового кризиса, уменьшат охоту населения инвестировать в недвижимость. Проблемой будет выживание. Это в случае пессимистического сценария. Но кто может гарантировать, что такое невозможно? В соседних странах уже падают цены на участки земли, строительные компании сворачивают проекты по возведению жилых комплексов, а цены на недвижимость неясны. Пока еще можно встретить объявления: "Вниманию иностранных инвесторов! Гарантируем 25-процентный годовой доход в случае инвестиции средств в новое строительство в Кишинэу и Республике Молдова". Однако уже нередки случаи, когда жилая недвижимость продается почти по себестоимости. И даже ниже ее. В среднем добавленная стоимость колеблется в пределах 5-10 процентов. 43 строительные компании и более 110 предприятий, оказывающих услуги продажи недвижимости, уже не чувствуют себя в безопасности.