Как уберечься от мошенников, когда Вы собираетесь приобрести себе новое жильё? Корреспондент Агентства IPN поинтересовался у вице-директора по регистрации и правовым вопросам государственного предприятия „Cadastru” Инги Греку-Стэвилэ о тех шагах, которые следует предпринять, и тех документах, которые нужно потребовать у продавца, чтобы убедиться, что Вы вступаете во владение тем жильём, за которое платите деньги.
---
Право собственности возникает после регистрации сделки в „Cadastru”
Договор купли-продажи недвижимого имущества заверяется нотариусом, после чего покупатель должен посетить местное кадастровое отделение и зарегистрировать своё право собственности в Реестре недвижимого имущества. Даже если контракт заключён с участием нотариуса, а деньги уплачены, но право собственности не было зарегистрировано ГП „Cadastru”, покупатель не считается законным владельцем приобретённого имущества, подчеркнула Инга Греку-Стэвилэ. Закон не устанавливает конкретного срока, но в интересах покупателя зарегистрировать свой контракт в „Cadastru” как можно скорее, потому что право собственности возникает лишь с момента регистрации. Закон предусматривает, что и заверивший сделку нотариус может осуществить кадастровую регистрацию договора, но лучше, чтобы это сделал новый владелец недвижимости.
Вице-директор ГП „Cadastru” предупредила о возможных неприятных ситуациях при наличии у продавца долгов. В этом случае могут быть применены меры по обеспечению продаваемого им недвижимого имущества, которое ещё не было зарегистрировано на имя покупателя, или, если продавец является юридическим лицом, он может быть объявлен неплатёжеспособным, либо находящимся в процессе производства по делу о несостоятельности, что также создаст покупателю проблемы. Во избежание подобных ситуаций, покупателю следует предварительно проверить при помощи нотариуса – не находится ли недвижимость, которую он собирается приобрести, в залоге или под арестом за долги. Все нотариусы имеют доступ к базе данных ГП „Cadastru”, и прямо в день заключения сделки купли-продажи всю информацию о состоянии недвижимости можно узнать у нотариуса. Информацию в виде выписки из Реестра недвижимого имущества можно затребовать и от самого владельца недвижимости. Передачу денег за приобретаемую недвижимость Инга Греку-Стэвилэ рекомендует осуществлять в присутствии нотариуса, но лучше всего делать это банковским переводом.
Поддельные доверенности – ловушка для невнимательных покупателей
Инга Греку-Стэвилэ подчёркивает, что особое внимание следует проявлять в случаях продажи недвижимости через представителя, на основании доверенности от продавца. „Здесь требуется особое внимание, потому что бывают случаи, когда доверенности оказываются поддельными. Обычно нотариусы, которые заверяют такие сделки с участием представителей, звонят указанному в доверенности нотариусу, чтобы убедиться, что соответствующий нотариус действительно её заверил. Но и покупателю следует проявить бдительность и, если нотариус не сделал такой проверки, он должен во время заключения сделки попросить нотариуса проверить законность доверенности”, порекомендовала специалист.
Это единственно возможная мера безопасности в таких ситуациях, потому что доверенности не регистрируются в едином реестре, тем более что бывают доверенности, выданные нотариусами в соседних странах, которые у нас также признаются. На практике просто связываются с соответствующим нотариусом и уточняют наличие или отсутствие такой доверенности.
Приобретение недвижимости на основе инвестиционного договора
Заключая инвестиционный договор на покупку недвижимости, которую предстоит построить, инвестор (физическое лицо) даёт деньги, а вторая сторона, которой обычно является юридическое лицо, обязуется построить здание/квартиру и предоставить его/её инвестору в будущем. Если инвестиционный договор не заверен нотариусом и не зарегистрирован в Реестре недвижимого имущества, он считается несуществующим. Закон обязывает юридическое лицо зарегистрировать такой договор в Реестре недвижимого имущества в течение 15 дней с момента его заверения нотариусом, но это может сделать и физическое лицо. Для этого выплачивается государственная пошлина в размере около 50 леев. Закон также запрещает строительной компании брать деньги от инвестора, если договор не зарегистрирован в кадастровом ведомстве, что является мерой защиты физических лиц.
Перед заключением инвестиционного договора физическое лицо, потенциальный инвестор, должно убедиться в том, что компания или компании (поскольку бывают случаи, когда несколько компаний возводят недвижимость совместно) обладают правом собственности или пользования участком и имеют разрешение на строительство соответствующего жилого дома. В момент регистрации инвестиционного договора в ГП „Cadastru”, в Реестре недвижимого имущества, право компании на участок под строительство уже должно быть зарегистрировано, в том числе, должен быть заключён и договор простого товарищества – если жилой дом строится сразу несколькими компаниями. Наличие разрешения на строительство можно проверить в примэрии или в строительной компании. Утверждение инвестиционного договора в ГП „Cadastru” служит гарантией того, что строительная компания не заключит новый инвестиционный договор на ту же жилплощадь, и является ещё одним способом защиты прав физического лица. Если на одну и ту же квартиру были заключены несколько инвестиционных контрактов, то приоритетом будет пользоваться то лицо, чей договор зарегистрирован в „Cadastru”.
„Вложившее деньги физическое лицо заинтересовано в соблюдении всех предусмотренных законом процедур. К сожалению, на практике мы столкнулись с ситуациями, когда физические лица заключают нотариально не подтверждённые договоры со строительными компаниями. Такие договоры не регистрируются и в „Cadastru”, что подвергает физических лиц очень большому риску: если компания становится неплатёжеспособной, инвестор не имеет юридических оснований ни для получения оплаченной им квартиры, ни даже для возврата своих денег, поскольку договор считается недействительным. Физическому лицу придётся обратиться в суд и доказать, что оно внесло соответствующую сумму, но это очень сложная процедура”, пояснила вице-директор ГП „Cadastru”.
Покупка квартиры в ипотеку
Национальное законодательство предусматривает возможность регистрации будущего жилья и право собственности на будущую недвижимость. Законодательные положения разработаны таким образом, чтобы недвижимость, которую предстоит построить, можно было оставить в залог, и чтобы существовал доступ к банковским кредитам на жилищное строительство. В подобной ситуации строительная компания должна представить в местное кадастровое отделение пакет документов: документы на земельный участок, разрешение на строительство, проект строительства, декларацию о кондоминиуме. Каждая квартира, которая будет построена, регистрируется в Реестре недвижимого имущества с отдельным кадастровым номером. Таким образом, физическое лицо имеет возможность заключить договор купли-продажи будущей недвижимости, и после заверки документа у нотариуса покупатель становится законным владельцем будущего жилья и может заложить его в банке, чтобы получить кредит. Заплатив государственный сбор в размере 40 леев, владелец может обратиться в „Cadastru” и проверить, зарегистрировано ли его будущее жильё. Данная информация является открытой, её можно получить и в строительной компании. Эту же информацию предоставляет и нотариус в процессе заверки договора на приобретение будущего имущества.
---
Согласно данным Генерального инспектората полиции, за прошедший год было возбуждено восемь уголовных дел по факту мошенничества, связанного с лишением жилья. В результате данного рода преступлений пострадавшим был причинён ущерб на общую сумму свыше 5 миллионов леев. В 2010 году по этой категории преступлений было заведено 32, а в 2005 году – 87 уголовных дел.
Алина Марин, IPN
