Cum să te fereşti de escroci atunci când ţi-ai pus în gând să-ţi iеi o locuinţă nouă? Reporterul Agenţiei de presă IPN a întrebat de Inga Grecu-Stăvilă, vicedirector pe probleme juridice şi înregistrare a Întreprinderii de Stat „Cadastru”, care sunt paşii pe care trebuie să îi urmezi şi ce documente trebuie să ceri de la vânzător ca să te asiguri că vei intra în proprietatea locuinţei pentru care dai banii.
---
Dreptul de proprietate apare după înregistrarea tranzacţiei la Cadastru
Contractul de vânzare-cumpărare a unui bun imobil se autentifică de către notar după care cumpărătorul urmează să-şi înregistreze dreptul de proprietate în Registrul bunurilor imobile, la oficiul cadastral teritorial. Chiar dacă contractul a fost încheiat la notar şi banii au fost achitaţi, dar nu s-a înregistrat dreptul de proprietate la Cadastru, cumpărătorul nu este proprietar de drept al bunului procurat, precizează Inga Grecu-Stăvilă. Legea nu prevede un termen exact, însă este în interesul cumpărătorului de a înregistra cât mai repede contractul la Cadastru, pentru că doar din momentul înregistrării apare dreptul de proprietate. Legea prevede că şi notarul care autentifică tranzacţia poate să asigure înregistrarea la Cadastru a contractului, dar e mai bine să o facă noul proprietar.
Vicedirectorul de la Cadastru atenţionează că pot exista situaţii neplăcute, când vânzătorul poate să aibă datorii şi pot fi aplicate măsuri de asigurare pe bunul imobil pe care îl vinde şi care nu este încă trecut pe numele cumpărătorului sau, dacă vânzătorul este persoană juridică, poate deveni insolvabil sau în procedură de insolvabilitate, ceea ce la fel poate crea probleme cumpărătorului. Pentru a evita asemenea situaţii, cumpărătorul poate verifica dacă bunul imobil pe care urmează să-l procure nu este gajat sau pus sub sechestru pentru datorii prin intermediul notarului. Toţi notarii au acces la baza de date a Cadastrului şi, chiar în ziua în care se face tranzacţia de vânzare-cumpărare, toată informaţia despre starea imobilului poate fi aflată la notar. Informaţia poate fi solicitată şi de la proprietarul imobilului, care o prezintă printr-un extras din Registrul bunurilor imobile. Inga Grecu-Stăvilă recomandă ca transferul banilor pentru imobil să aibă loc în prezenţa notarului, dar cel mai bine ar fi să se facă un transfer bancar.
Procurile false – o capcană pentru cumpărători neatenţi
Inga Grecu-Stăvilă spune că o atenţie sporită trebuie acordată în cazurile de vânzare a unui imobil prin intermediul unui reprezentant, în bază de procură de la vânzător. „Este nevoie de atenţie sporită pentru că sunt cazuri în care procurile au fost falsificate. De obicei, notarii care autentifică astfel de tranzacţii în bază de reprezentant sună la notarul indicat în procură, pentru a se convinge că notarul respectiv a autentificat-o, dar şi cumpărătorul trebuie să dea dovadă de vigilenţă şi, dacă notarul nu face verificările respective, să roage notarul în momentul tranzacţiei să verifice legalitatea procurii”, a recomandat specialistul.
Este unica măsură de securitate în asemenea situaţii, pentru că procurile nu se înregistrează într-un registru unic, mai ales că sunt procuri eliberate de notari din statele vecine şi care sunt recunoscute la noi. În practică doar se contactează notarul respectiv şi se precizează existenţa sau inexistenţa unei astfel de procuri.
Procurarea imobilului prin contract de investiţie
Prin contractul de investiţie privind bunurile imobile care urmează a fi construite, investitorul, persoană fizică, dă bani, iar cealaltă parte, care de regulă este persoană juridică, se obligă să construiască un imobil, un apartament şi să-l dea investitorului în viitor. În cazul în care contractul de investiţie nu este autentificat la notar şi nu este înregistrat în Registrul bunurilor imobile, un asemenea contract se consideră că nu există. Legea obligă persoana juridică să asigure înregistrarea unui astfel de contract în Registrul bunurilor imobile timp de 15 zile de la autentificarea notarială, dar acest lucru îl poate face şi persoana fizică. Pentru aceasta se achită o taxă de stat de circa 50 de lei. Totodată, legea interzice companiei de construcţii să ia banii de la investitor dacă contractul nu este înregistrat la oficiul cadastral, aceasta fiind o măsură de protecţie a persoanelor fizice.
Până la încheierea contractului de investiţie persoana fizică, potenţialul investitor, urmează să se asigure dacă compania sau companiile (pentru sunt şi cazuri când mai multe companii construiesc bunuri imobile împreună) au dreptul de proprietate sau de folosinţă asupra terenului şi dispun de autorizaţie pentru construcţia blocului de locuit respectiv. La momentul înregistrării contractului de investiţie la Cadastru, în Registrul bunurilor imobile, deja trebuie să fie înregistrat dreptul companiei asupra terenului, inclusiv urmează să fie notat şi contractul de societate civilă în cazul în care blocul de locuit este construit de mai multe companii. Autorizaţia de construcţie poate fi verificată la Primărie sau la compania de construcţie. Autentificarea contractului de investiţie la Cadastru asigură că firma de construcţii nu va mai încheia un alt contract de investiţii pentru acelaşi spaţiu locativ şi este o altă metodă de protecţie a persoanei fizice. În cazul în care au fost încheiate mai multe contracte de investiţii pentru acelaşi apartament, prioritate va avea persoana al cărei contract este înregistrat la Cadastru.
„Interesul persoanei fizice care a investit banii este să fie respectate toate procedurile indicate de lege. Din păcate, în practică am întâlnit situaţii când persoanele fizice încheie contracte cu firme de construcţii neautentificate notarial şi nici nu au înregistrare la Cadastru astfel de contracte, ceea ce reprezintă un risc foarte mare pentru persoanele fizice pentru că, în cazul în care compania devine insolvabilă, investitorul nu are temei juridic nici să solicite apartamentul pentru care a plătit şi nici măcar să obţină banii înapoi, întrucât contractul este considerat nul. Persoana fizică va trebui să se adreseze instanţei de judecată şi să demonstreze că a achitat suma respectivă, dar este o procedură foarte dificilă”, a adăugat vicedirectorul de la Cadastru.
Procurarea apartamentelor prin ipotecă
Legislaţia naţională prevede posibilitatea de a înregistra spaţiul locativ viitor şi dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile viitoare. Reglementarea legală a fost concepută pentru aceea ca bunul imobil care urmează a fi construit să poată fi ipotecat şi pentru a putea fi accesate creditele bancare în vederea construcţiei locuinţelor. În această situaţie, compania de construcţii trebuie să prezinte un set de acte la oficiul cadastral teritorial, documentaţia pentru teren, autorizaţia de construcţie, proiectul construcţiei, declaraţia în condominiu şi fiecare apartament ce urmează a fi construit se înregistrează în Registrul bunurilor imobile cu număr cadastral separat. Astfel, persoana fizică are posibilitatea să încheie un contract de vânzare-cumpărare a bunului imobil viitor, iar prin autentificarea la notar cumpărătorul devine proprietar de drept al locuinţei viitoare şi îl poate ipoteca la bancă pentru a putea accesa un credit. Viitorul proprietar poate să verifice la Cadastru, contra unei taxe de stat de circa 40 de lei, dacă locuinţa este sau nu înregistrată, fiind o informaţie deschisă, dar poate întreba şi compania de construcţii. Aceeaşi informaţie este prezentată şi de notar în procedura de autentificare a contractului de procurare a bunurilor viitoare.
---
Potrivit datelor Inspectoratului General al Poliţiei, pe parcursul anului trecut au fost pornite 8 cauze penale în care victimele au fost înşelate şi deposedate de locuinţe. În urma comiterii infracţiunilor vizate, persoanelor vătămate le-a fost cauzat un prejudiciu în valoare totală de peste 5 milioane de lei. În 2010 au fost pornite 32 de cauze penale pe acest gen de infracţiuni, iar în 2005 - 87 de cauze penale.
Alina Marin, IPN
