Criza creditelor va duce la o criză a pieţei de imobil?

Republica Moldova se confruntă cu o evidentă criză pe piaţa creditelor pentru populaţie care influenţează piaţa locativă. Cu toate acestea, agenţii imobiliari dau dovadă de calm şi mai cred într-o evoluţie ascendentă a pieţei. Este evident însă că piaţa imobilului locativ dă semne de nervozitate şi este mai puţin optimistă pe fondul reducerii de aproape două ori a creditelor pentru imobil în ultimele cinci luni şi o tendinţă clară de micşorare a împrumuturilor bancare. Şi aceasta în condiţiile în care preţurile în construcţii au crescut în trimestrul doi cu tocmai 8,5 la sută faţă de primele trei luni ale anului. Imobilul devine mai scump, iar doritorii de a-şi construi o casă sau un apartament sunt tot mai limitaţi în resurse creditare. [Ne putem aştepta la o nouă reducere a împrumuturilor] Apropierea spargerii "bulei preţurilor şi a cererii înalte la imobil locativ" ar putea fi determinată de reducerea drastică a creditelor pentru imobil oferite de bănci, generată înăsprirea politicilor monetare de către Banca Naţională a Moldovei, reducerea creditării şi dobânda ridicata la credite. Dacă în decembrie 2007 băncile au acordat credite pentru imobil în sumă de 118,1 milioane de lei, în februarie creditul pentru imobil a atins suma de 61,5 milioane de lei, în lunile următoare profilânduse o tendinţă de reducere constantă a împrumuturilor: martie – 59,8 mln lei, aprilie - 52,8 mln, mai – 52,2, iunie – 34,4 mln lei. Băncile au fost extrem de precaute la creditarea populaţiei în luna iunie, volumul împrumuturilor oferite persoanelor fizice s-a redus per total cu 15,5 la sută, iar creditele pentru imobil au înregistrat o scădere şi mai mare, de 24,1% şi, respectiv, cele de consum – de 11,5%. Multe bănci au redus dramatic programele de creditare pentru populaţie, în condiţiile în care piaţa financiară dă semne de nelinişte, iar BNM a decis să majoreze gradual cu 6 puncte procentuale norma rezervelor obligatorii din mijloacele atrase în lei moldoveneşti şi în valute neconvertibile, precum şi norma rezervelor obligatorii din mijloacele atrase în valută liber convertibilă. Norma rezervelor obligatorii urmează să fie ridicată până la 22 la sută în perioada 21 iulie-05 august 2008, astfel că ne putem aştepta la o nouă reducere a împrumuturilor, în special pentru populaţie, care, în fond, sunt considerate de către bănci, împrumuturi mai riscante. Au fost stopate unele programe ipotecare, iar altele au fost reduse dramatic, în timp ce dobânda la împrumuturi a fost majorată până la 18-24 la sută. [Reducerea creditării ar putea duce la stagnarea pieţei] Reducerea creditării pentru imobil ar putea să ducă la micşorarea cererii, în condiţiile în care doar 5 la sută din populaţie îşi poate permite să construiască o casă, amânarea lansării unor proiecte rezidenţiale şi, într-un final, stagnarea pieţei şi chiar poate reducerea preţurilor. Se spulberă speranţele în lansarea unor credite ipotecare mai ieftine prin atragerea unor surse externe, extinderea leasingului imobiliar. Pentru a satisface cerinţele tuturor doritorilor de a-şi îmbunătăţi condiţiile locative, potrivit specialiştilor, anual în municipiul Chişinău ar trebui să fie date în folosinţă 25 000 - 30 000 de apartamente. Şi atingerea acestor obiective va fi, probabil, amânată. Va continua tendinţa de scădere a caselor de locuit şi apartamentelor date în folosinţă. După o creştere anuală de peste 20 la sută pe parcursul a cinci ani, în anul 2007 şi primul trimestru al anului 2008 s-a înregistrat o scădere pe segmentul case de locuit date în folosinţă. Dacă în anul trecut s-a produs o diminuare de 16,0%, în primul trimestru al anului curent darea în folosinţă a caselor de locuit s-a redus cu 26,3%. Nu există date pentru trimestrul doi, dar nu sunt semne că trendul se va inversa. La fel ne putem aştepta la o scădere a investiţiilor populaţiei în imobilul locativ care, după ce în anul 2003 atinsese un maxim de 90,6%, a coborât până la 65,4% în 2007. [Scad vânzările de apartamente – preţurile cresc, totuşi] În 2007, pentru dată după cinci ani de creştere, suprafaţa totală a caselor de locuit date în folosinţă a scăzut cu circa100 mii de m2, de la 507,2 mii m2 la 418,6 mii m2, iar în primul trimestru al anului 2008 au fost date în folosinţă case de locuit cu o suprafaţă totală de 84,7 mii metri pătraţi. Numărul vânzărilor de apartamente e la fel într-o scădere puternică, de la 23 009 în 2005 la 16 150, în 2007, arată date ale Agenţiei Relaţii Funciare şi cadastru. Aceste tendinţe se ar putea să se agraveze, ca urmare a reducerii creditării şi implicit a investiţiilor în imobilul locativ. Chiar dacă a scăzut, ponderea populaţiei în construcţia imobilului locativ rămâne a fi importantă, astfel că o reducere a surselor de finanţarea ar putea să aibă efecte din cele mai negative. Iar o stagnare pe piaţa de imobil sau, dacă admitem cel mai pesimist scenariu, o criză, îi va determina pe cetăţenii Republicii Moldova care muncesc peste hotare să mai investească în imobil pentru că imobilul nu ar înceta să fie atractiv pentru investiţii. În ultimii ani 30-40 la sută din tranzacţiile piaţa imobilului locativ veneau din partea muncitorilor de peste hotare . Apartamentele continuă să se scumpească. În primul semestru preţurile au crescut în medie cu 10-15 la sută, estimează Bursa Lara. Experţii instituţiei constată că „nu toţi participanţii pieţei imobiliare îşi pot permite să achiziţioneze suprafeţe mari în casele nou-construite şi cheltuieli suplimentare pentru o reparaţie bună”. În lunile următoare numărul cetăţenilor care nu-şi vor putea permite să cumpere un apartament nou mai curând va creşte.