Primele semne că preţul locuinţelor poate merge şi în jos. Comentariu economic Info-Prim Neo

Preţurile locuinţelor din Chişinău au înregistrat în luna mai prima scădere, după o creştere continuă pe parcursul ultimilor ani, însă în următoarele două luni vânzătorii au recuperat rapid “terenul pierdut”, astfel că în august Agenţia imobiliară Lara anunţa un preţ de 912 euro pe metru pătrat. Nu era departe de acest nivel şi preţul afişat de Nika-Imobil, respectiv 880 euro pe metru pătrat. Agenţii imobiliari declarau că “preţurile s-au apropiat de pragul psihologic de 1000 euro pe metru pătrat, după o creştere de 13-17%, în funcţie de clasă şi amplasare a imobilului”. În următoarele luni însă costul locuinţelor a luat-o în jos. De la o medie de 912 euro în iulie, la 871 în august şi 867 euro în septembrie, constata Bursa Lara. Sunt primele semne că preţul locuinţelor poate merge şi în jos, pe fondul nivelului relativ mai scăzut al vânzărilor şi dificultăţilor cu care se confruntă vânzătorii, provocat atât de scăderea apetitului pentru achiziţii al investitorilor speculativi şi al cetăţenilor care muncesc peste hotare, dar şi al accesului mai dificil la credite al utilizatorilor finali. Situaţia de acum un an, când cererea a căzut sub ofertă, pare să se repete. Companiile de construcţie vând cu mult mai greu apartamentele noi. Ele sunt nevoite să caute şi o perioadă mai mare clienţii. Şi preţurile pe piaţa primară ar putea coborî de la media de 750 euro la care au ajuns. Chiar şi unii manageri de companii, nemaivorbind de experţii care prin definiţie sunt mai pesimişti, par să se aştepte la o scădere de 10-15 la sută a preţurilor. Pe cât de reale sunt aceste previziuni? Destul de reale, dacă ne gândim la criza financiară din 1998. Un an mai devreme, în ajunul turbulenţelor financiare regionale, preţurile la imobilul locativ se apropiase de 300 USD pe metru pătrat. Criza a lovit şi piaţa imobiliară. Preţurile au coborât până la 150 USD, în anul 2000. La sfârşitul anilor nouăzeci a fost însă o altă situaţie. Preţurile la terenuri şi imobil încă nu reuşise să se umfle ca o bulă de săpun, ce „creşte” aproape din nimic. Costurile de la Chişinău erau departe de cele din capitalele europene. Astăzi avem preţuri care nu au nimic cu realitatea, dar nici cu lefurile. „Preţurile la pământ sunt peste măsură umflate, ele ridică puternic costurile construcţiilor”, au afirmat mai mulţi manageri de companii solicitaţi de „Business Expert”. „Să mă împuşti că nu pot să cred că un apartament la Chişinău poate să coste cât unul la Paris”, spune un expert. În timp ce altul afirmă: "creşterile din ultimii ani ale imobiliarelor nu cred ca erau unele sănătoase, sustenabile. Ele nu aveau nimic comun cu realitatea, preţul imobiliarelor nu reflectă puterea de cumpărare". „Preţurile s-au majorat într-atât că apartamentele nu mai sunt nici de buzunarul moldovenilor care muncesc peste hotare”, constată autorii Ghidului imobiliar 2008. „Imobilul nelocativ ar putea să se ieftinească ca urmare a scăderii, în ultima perioadă, a cererii de pe piaţă cu circa 70 la sută. Dar aceasta se referă la reducerea costurilor exagerate, nu a celor reale”, spun reprezentanţii unor agenţii imobiliare. Sugestivă pare a fi şi constatarea că mai mult de jumătate din cele 200 de obiective aflate în construcţie au început în 2005 şi urmau să fie date în folosinţă în 2007. Sunt obiective care întârzie chiar cu 24 de luni, inclusiv din cauza că apartamentele nu sunt vândute. Şi încă un fapt, constatat de Ghidul imobiliar. Dacă în 2006 s-a pus piatra de temelie a 50 de complexe rezidenţiale, pentru perioada 2008-2010 sunt anunţate sau iniţiate 20 de proiecte. Este un alt semn că piaţa nu merge cum a mers, deşi, în declaraţii, dezvoltatorii sunt optimişti, iar unii chiar anunţă proiecte ambiţioase, inclusiv a unor ansambluri rezidenţiale de tip închis de elită. Ritmul vânzărilor va scădea, probabil, pe măsură ce se va adânci criza şi va creşte după calmarea pieţelor financiare europene, care provoacă incertitudine în comportamentul cumpărătorilor, dar şi costuri mai mari şi dificultăţi in obţinerea de credite bancare. Participanţii la o recentă „masă rotundă”, inclusiv specialişti antrenaţi în acest domeniu, nu au exclus că piaţa stagnează şi preţurile se vor reduce cu 10%. „Nu există premise pentru o cădere mai mare”, au spus ei. Care este argumentul? Nu avem investiţii străine masive în piaţa de imobil. Moldovenii trimit tot mai mulţi bani acasă. Şi, evident, au dreptate când fac aceste constatări: şi remitenţele sunt în creştere, şi investiţiile străine sunt mizere. Se pare, însă, că nu de aici vine riscul. Piaţa financiară a căzut pentru că a fost umflată. În aceeaşi situaţie „gonflabilă” se află şi imobilul de la noi. Şi chiar să aibă populaţia sutele de milioane de euro, de care se vorbeşte, o mică cădere a preţurilor la imobil şi o înrăutăţire a condiţiilor de viaţă, ca urmare a scumpirii alimentelor şi a impactului tot mai dur al crizei financiare, va reduse pofta de investi în imobil. Problema va sta în supravieţuire. Asta în cazul unui scenariu pesimist. Dar cine poate să garanteze că acesta nu este posibil? În ţările vecine deja au loc căderi a preţurilor la terenurile de pământ, dezvoltatorii stopează proiecte rezidenţiale, iar preţurile la imobil sunt în derută. Deocamdată mai poţi întâlni anunţuri de felul: ”Spre atenţia investitorilor străini! Garantăm un venit de la 25% pe an în cazul investirii mijloacelor în construcţii noi, în Chişinău şi Republica Moldova”. Deja, însă, sunt multe cazuri când imobilul locativ este vândut aproape la preţul de cost., Chiar şi sub acesta. În medie valoarea adăugată a oscilat în jurul a 5-10%. Cele 43 de companii de construcţii şi peste 110 companii care oferă servicii de vânzare a imobilelor nu se mai simt în siguranţă.