Piaţa imobilului locativ dă semne de oboseală. Comentariu economic Info-Prim Neo

În plină dezvoltare a sectorului de construcţii, numărul caselor de locuit date în folosinţă începe să se reducă. Se pare că ar fi vorba despre o stagnare sau criză pe segmentul până acum doi ani suprasolicitat, marele companii orientându-se către construcţia de centre de business şi oficii, spaţii industriale, dar şi către proiectele rezidenţiale de elită. După o creştere anuală în medie de peste 20 la sută pe parcursul a cinci ani, în anul 2007 şi primul trimestru al anului 2008 s-a înregistrat o scădere pe segmentul case de locuit date în folosinţă. Dacă în anul trecut s-a produs o diminuare de 16,0%, în primul trimestru al anului curent darea în folosinţă a caselor de locuit s-a redus cu 26,3%. "Piaţa va creşte cu 20-30% în următorii ani" sau "preţurile la apartamente vor continua să crească”. De câte ori am auzit prognoze de acest fel? Cum ştim dacă şi în ce măsură influenţează ele evoluţia reală a pieţei imobiliare? Companiile de construcţie consideră că nu s-a ajuns la o suprasaturare a pieţei şi că piaţa imobiliară locativă va continua să crească. Piaţa însă dă semne de oboseală. Companiile şi agenţiile imobiliare încep să piardă pariul în faţa unor realităţi evidente: - scade cererea, iar orientarea spre construcţia imobilului de lux îngustează cu mult această cerere; - se reduce cota investiţiilor populaţiei în imobil; - sunt în scădere tranzacţiile cu imobile de locuit. În anul 2006, Agenţia imobiliară „Lara”, cu cea mai înaltă cotă de piaţă din Chişinău, constata că pentru prima oară din ultimii zece ani oferta a depăşit cererea, iar în lunile de vară chiar de 3-4 ori. Situaţia s-a repetat, deşi mai puţin pronunţat şi doar în anumite perioade, şi în anul 2007. După anul 2003, când a atins un nivel maxim de 90,6% la capitolul „case de locuit date în folosinţă”, ponderea imobilului locativ construit din banii populaţiei a început să scadă coborând până la 65,4% în 2007. Locul celui mai mare beneficiar a început să-l ocupe întreprinderile mixte (cu o pondere de 8% din total în 2007) şi cele străine (4,2%). Nu impresionează nici investiţiile populaţiei, care, deşi, potrivit Biroului Naţional de Statistică, în ultimii patru ani au fost în ascensiune, creşterea de 16,5% în 2006, dar mai ales de 4,1% în 2007, a fost amortizată de costurile într-o evoluţie şi mai puternică. Ca, de altfel, şi a ratei inflaţiei. În 2007, pentru prima dată după cinci ani de creştere, suprafaţa totală a caselor de locuit date în folosinţă a scăzut cu peste 100 mii de m2, de la 507,2 mii la 418,6 mii. Aceeaşi tendinţă s-a înregistrat şi în primul trimestru al anului 2008, când au fost date în folosinţă case de locuit cu o suprafaţă totală de 84,7 mii metri pătraţi sau 73,7% faţă de ianuarie-martie 2007. Numărul vânzărilor de apartamente e la fel într-o scădere puternică, de la 23 009, în 2005, la 16 150, în 2007, arată date ale Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru. [Cum explică situaţia de pe piaţă constructorii şi agenţii imobiliari?] Unii experţi sunt de părere să, după ce s-a semnalat o scădere a cererii la imobilul locativ, unele companii “au emigrat” pe alte segmente ale pieţei, în special, construcţia centrelor de business şi oficii, spaţii industriale etc, care sunt mai profitabile. Alţi specialişti, afirmă că în anii 2006-2007 au fost iniţiate mai multe proiecte noi ce urmează a fi finalizate în anii 2010-2011, ca urmare nu pot fi trase concluzii din situaţia din 2007-2008. „Nu faceţi panică, în continuare se construiesc noi case într-un ritm rapid. Dacă în 2005 în construcţie se aflau 42 de obiecte cu un număr de apartamente de 2 689, apoi în 2006 - numărul lor a crescut până la respectiv 61 şi 3 568, iar în anul 2007 s-au aflat în construcţie 65 de obiecte cu un număr de 4 267 locuinţe, potrivit datelor fostei Agenţii de construcţie şi Dezvoltare a Teritoriului”, afirmă specialiştii. [Ce spun experţii?] Sectorul de construcţii se află la etapa de modificare semnificativă a tendinţelor anterioare şi în câţiva ani profilul acesteia s-ar putea schimba esenţial, sunt de părere economişti de la IDIS „Viitorul”. Dacă în anii precedenţi Chişinăul reprezenta 3/4 din piaţa de construcţii, în 2007 aceasta a ajuns deja sub 2/3. A fost finalizat un ciclu în sectorul municipal de construcţii a blocurilor de locuit: obiectele începute în anii 2004-2005 datorită boom-ului de cerere au fost finalizate şi date în exploatare în 2006 şi 2007. Ca urmare, oferta a crescut brusc, deşi anul trecut în total pe ţară s-a dat în exploatare cu 16% mai puţin spaţiu de locuit, pentru Chişinău această scădere fiind şi mai accentuată. Această tendinţă de uşor declin, în opinia IDIS „Viitorul”, va dura încă 2-3 ani. Companiile de construcţii încep un nou ciclu investind o mare parte din resurse în procurarea de noi loturi pentru viitoarele obiecte, iar cele în lucru la momentul actual ar putea fi tărăgănate datorită modificării unei hotărâri de guvern potrivit căreia blocurile de locuit pot fi date în exploatare numai după efectuarea lucrărilor de finisare. Scăderea cererii la apartamentele noi din Chişinău mai este explicată şi prin faptul că; - preţurile au atins un nivel comparabil cu ţările unde lucrează o mare parte din „generatorii de cerere” pe piaţa de imobil a capitalei, ca urmare este mai convenabil să-şi cumperi apartament sau casă în Italia sau Portugalia; - ca urmare a crizei imobiliare din SUA, au diminuat aşteptările generale de aprecierea rapidă a imobilului, respectiv a secat o mare parte din fluxurile „investiţionale” pe această piaţă (cei care procurau apartamente la etapa iniţială de construcţie a obiectului cu scopul de a le revinde ulterior); - creditele ipotecare continuă să fie scumpe şi, în consecinţă, inaccesibile chiar şi pentru populaţia cu venituri medii. [Este o tendinţă sau o „slăbiciune” de moment a pieţei primare de imobil locativ?] Există mai mulţi factori de natură să ducă la reinversarea tendinţei din anul 2007 şi primul trimestru al acestui an: - o cerere restantă foarte mare, generată de puterea de cumpărare redusă, doar 5 la sută din populaţie îşi poate permite să ia un credit pentru imobil. Este o cerere în aşteptare: fie că cei care nu au locuinţă şi vor să cumpere vor câştiga aceşti bani şi vor procura o locuinţă, fie că au bani, dar aşteaptă o diminuare a preţului.; - lansarea mai multor proiecte rezidenţiale, ce vor fi finalizate în anii următori, deşi ele sunt orientate spre cei cu venituri mari şi peste medie; - dezvoltarea unor credite ipotecare mai ieftine prin atragerea unor surse externe; - lansarea, în sfârşit, a construcţiei locuinţelor sociale; - extinderea leasingului imobiliar. Cu una, probabil, este greu să fii de acord cu unii manageri de companii imobiliare, că piaţa de imobil locativ a ajuns la o stare de saturaţie. Recensământul din 2004 a arătat că 108,1 mii de persoane nu aveau case particulare sau apartamente (separate). Iar pentru a satisface cerinţele tuturor doritorilor de a-şi îmbunătăţi condiţiile locative, potrivit specialiştilor, anual în municipiul Chişinău ar trebui să fie date în folosinţă 25 000 - 30 000 de apartamente. În realitate se construiesc de opt-zece ori mai puţin.