Piaţa imobiliară: preţurile cresc, vânzările stagnează. Comentariu economic Info-Prim Neo

După ultimii doi ani în care clienţii s-au mulţumit mai curând să vadă apartamentele, decât să le cumpere, tranzacţiile imobiliare „se dezgheaţă”. Numărul mare de tranzacţii din piaţa imobiliară a condus la o scumpire a locuinţelor vechi cu circa 10-15% în acest an, mai ales în lunile februarie-martie şi pe ansamblu preţurile revin în creştere, după o evoluţie anemică în anul 2007, spun unii agenţi imobiliari şi manageri ai companiilor de construcţie, în timp ce alţii pariază pe stagnare. În primul trimestru s-a resimţit o agitaţie relativă pe piaţă, preţurile au crescut cu până la 15%”, spune Petru Oleinic, directorul Companiei imobiliare „Nika-Imobil”. Şi „Lara”, una dintre cele mai mari burse imobiliare de la Chişinău, anunţă creşteri de preţ în luna februarie cu circa 1000 de euro pe apartament. Anul 2008 a început cu o creştere a preţurilor pentru piaţa apartamentelor vechi şi această tendinţă se va menţine, spun agenţii imobiliari. Leonid Cerescu, directorul general al S.A. „Monolit”, este însă de părere că „ piaţa de imobil a ajuns la o stare de saturaţie”. Cei care au avut posibilitatea financiară să procure un spaţiu locativ au procurat deja, iar cei care nu au avut această posibilitate sunt în aşteptare: fie că vor câştiga aceşti bani şi vor procura o locuinţă, fie că aşteaptă o diminuare a preţului. Experţii imobiliari ezită însă când este vorba de factorii ce au mişcat înainte preţurile în primul trimestru. „Este greu de explicat această creştere într-o perioadă care, s-ar părea, e departe de sezonul de vânzări. Fie că îngrijorată de căderea dolarului, lumea încearcă să investească în imobil şi să-şi salveze astfel economiile, fie se resimte faptul că la început de an militarii au început să primească certificate pentru procurarea imobilului şi, ca urmare pe piaţă a apărut concomitent un număr mare de cumpărători reali”, este de părere Petru Oleinic. Preţurile locuinţelor noi evoluează la fel ca şi cele ale apartamentelor vechi. [Vânzările sunt în scădere] Dincolo de optimismul agenţilor imobiliari şi a managerilor companiilor de construcţie, rămân statisticile ce sunt sub semnul minus. Ministerul Economiei şi Comerţului a făcut publice recent date privind evoluţia economiei, potrivit cărora în anul 2007 darea în folosinţă a caselor de locuit s-a diminuat cu 9,9%. Deşi anul trecut ar putea fi o excepţie, pe segmentul vânzări deja, se pare, se profilează o tendinţă, cel puţin valabilă pentru ultimii trei ani. Astfel, potrivit Biroului Naţional de Statistică, numărul vânzărilor de apartamente în municipiul Chişinău a coborât în anul 2007 la cel mai jos nivel din ultimii cinci ani, respectiv 9023. S-a menţinut tendinţa din anul 2006, când cererea a fost sub ofertă, iar vânzările de imobil locativ au scăzut cu 38% pe fondul diminuării generale a tranzacţiilor cu apartamente. Şi per total, în Republica Moldova situaţia e la fel, în anul trecut Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru a înregistrat 17 998 tranzacţii de vânzare-cumpărare, faţă de 19 091 în anul 2006. [Ce mişcă înainte preţurile?] Preţurile tot mai mari la care sunt lansate noile oferte sunt explicate de constructori şi agenţii de vânzări prin: - scumpirea materialelor de construcţii; - a forţei de muncă; - scumpirea terenurilor şi, mai recent, - interzicerea construcţiei nefinisate şi introducerea taxei pe valoarea adăugată de 20% la lucrările de construcţie; - trecerea în a doua jumătate a anului trecut la achitările în euro. În ultimii cinci ani preţurile producătorilor în construcţii-montaj au fost mai înalte decât rata inflaţiei, iar în unii ani chiar de două ori. Loturile de pământ pentru construcţie s-au scumpit în ultimi cinci ani de 10 ori, de două ori mai rapid decât costurile apartamentelor. Un ar de pământ în raza administrativă a oraşului, mai ales în centrul istoric, în raioanele prestigioase, se ridică la 30-40 mii de euro. Şi previziunile pentru 2008 nu sunt dintre cele liniştitoare. Salariile nominale ale angajaţilor din construcţie au crescut în medie de 3,5 ori, după anul 2002. În realitate, însă, salariul este cu mult mai mare. [Noi presiuni asupra preţurilor] Mai mulţi factori vor pune noi presiuni pe preţul la apartamentele noi în anul 2008. Printr-o decizie a Agenţiei construcţii şi dezvoltarea teritoriului a fost interzisă recepţionarea finală a lucrărilor necalitative şi obiectivelor nefinisate, în special a caselor de locuit pe motivul majorării numărului de pretenţii ale comandatarilor de apartamente faţă de calitatea lucrărilor. “În consecinţă preţul de cost al construcţiei se va majora”, sunt de părere agenţii imobiliari şi managerii companiilor de construcţie, deşi unii afirmă că lucrările ar putea să se scumpească cu 10%, iar alţii operează cu o altă cifră - 15%. Anterior circa 90% din clădiri erau date în folosinţă nefinisate, lucrările de finisare urmând să le efectueze locatarul. Introducerea acestei restricţii va duce şi la tărăgănarea termenelor de dare în exploatare a locuinţelor. Cu începere de la 1 ianuarie 2008 a fost anulată taxa zero TVA la lucrările de construcţie. “Este clar că preţurile vor creşte imediat cu 20%, după introducerea TVA la lucrările de construcţie”, a afirmat Vladimir Baldovici, directorul general al Agenţiei construcţii şi dezvoltare a teritoriului. Iar Bursa Lara anticipează o majorare a preţului de cost al locuinţelor cu cel puţin 10 – 12 %, în urma aplicării TVA. [Prognoze: optimiste pentru vânzători, pesimiste pentru cumpărători] Piaţa va avea o tendinţă de creştere, afirmă agenţii imobiliari, unii însă anticipează un preţ de până la 914 euro pentru un metru pătrat, la sfârşitul anului 2008, în timp ce alţii prognozează un preţ mai mare, de aproximativ 1000 euro.„Preţurile vor creşte cu 20-30%, atât la apartamentele vechi, cât şi la locuinţele noi”, estimează unii experţi, alţii sunt de părere că majorările nu vor fi mai mari de 10 la sută. Cererea se va menţine şi va depâşi oferta. Marian Supostat, director financiar al Companiei de construcţie Glorinal, se aşteaptă la o creştere, în anul 2008, a valorii tranzacţiilor cu circa 30% comparativ cu 2007. „În anul trecut imobilul s-a scumpit, cum şi aşteptam, cu circa 20%. În acest an cred că creşterea preţurilor va atinge acelaşi nivel”, mai spune el. Vorbind de preţ, Petru Oleinic spune că „lumea nu cumpără metri, ci locuinţe, de aceea când se spune că metrul pătrat în clădirile noi costă 600 de euro, iar locuinţa 70 de mii, atunci omul renunţă la intenţia de a cumpăra un apartament nou şi dă 30-40 mii euro pe unul vechi. El nu se uită că preţul la locuinţele vechi este mai mare, 800 euro. Apartamentele mari în blocurile noi a împins multă lume pe piaţa secundară”. Piaţa imobiliară din Republica Moldova mai rămâne încă foarte atractivă şi nesaturate, astfel încât mediul concurenţial va continua să crească.